Môi giới bất động sản và dữ liệu khách hàng: chỗ nào dễ phạm luật?

Nghề môi giới sống bằng dữ liệu

Một giao dịch môi giới đi qua rất nhiều dữ liệu cá nhân: số điện thoại người hỏi mua, thông tin chủ nhà ký gửi, ảnh giấy tờ nhà đất, CCCD khi đặt cọc, có khi cả sao kê ngân hàng để chứng minh thu nhập. Dữ liệu được chuyền tay qua nhân viên, cộng tác viên, sàn khác, chủ đầu tư, ngân hàng.

Người dân thì gặp mặt kia của chuyện này: những cuộc gọi "anh chị có quan tâm căn hộ…" từ số lạ. Bài bị gọi mời mua nhà, vay tiền viết cho họ. Bài này viết cho người làm môi giới.

Dữ liệu từ đâu, rủi ro ở đâu

Lấy một sàn môi giới căn hộ tưởng tượng có 20 nhân viên và khoảng 50 cộng tác viên làm qua Zalo.

Chia khách lấy hoa hồng: chỗ ít ai để ý

Nhiều sàn có thói quen "đổ khách" cho cộng tác viên hoặc sàn bạn, chốt được thì chia hoa hồng. Nghị định 330/2026/NĐ-CP, Điều 53 khoản 1 phạt việc mua, bán trái phép dữ liệu cá nhân, trong đó có cung cấp, chia sẻ, trao đổi dữ liệu nhằm thu tài sản hoặc lợi ích khác, và chuyển giao dữ liệu có thu phí hay lợi ích vật chất mà không có thoả thuận chuyển giao. Mức phạt:

• từ 02 đến 10 lần khoản thu;
• không có khoản thu thì từ 70 triệu đồng, cao hơn tuỳ số người bị ảnh hưởng; 1–3 tỷ đồng khi xâm phạm tính mạng, sức khoẻ, danh dự, nhân phẩm, tài sản của người có dữ liệu, cùng một số lợi ích khác mà khoản 3 liệt kê (mức của tổ chức);
• kèm buộc xoá dữ liệu đã mua bán, nộp lại khoản thu, thông báo cho người bị ảnh hưởng (khoản 5).

Các mức trên áp cho tổ chức; cá nhân bị phạt một nửa (Điều 7 khoản 1). Một cộng tác viên tự đem danh sách khách đi bán cũng nằm trong phạm vi này.

Vậy chia khách thế nào? Nghị định 356/2025/NĐ-CP, Điều 7 quy định về thoả thuận chuyển giao dữ liệu cá nhân; bài này chưa trích chi tiết nội dung bắt buộc của thoả thuận đó. Cách an toàn: có thoả thuận bằng văn bản giữa sàn và cộng tác viên, nói rõ dữ liệu chỉ dùng để chăm sóc đúng khách đó, không chuyển tiếp, xoá khi kết thúc; và khách được biết ai đang giữ số của mình. Xem thêm chia sẻ dữ liệu khách hàng cho đối tác.

Gọi điện chào hàng

Khách để số để hỏi một căn cụ thể chưa có nghĩa là đồng ý nhận mọi cuộc gọi chào dự án khác. Luật 91/2025/QH15, Điều 9 khoản 4 đòi đồng ý theo từng mục đích, và im lặng không phải là đồng ý. Điều 28 về quảng cáo đòi đồng ý và cách để khách từ chối; điều này viết cho bên kinh doanh dịch vụ quảng cáo, áp cho sàn tự gọi chào hàng thế nào chưa có hướng dẫn chi tiết. Khách bảo "đừng gọi nữa" thì ghi lại và dừng: đó là yêu cầu rút lại đồng ý hoặc phản đối, phải phản hồi trong 02 ngày làm việc và thực hiện trong 15 ngày (Nghị định 356/2025/NĐ-CP, Điều 5 khoản 2). Chi tiết ở gọi điện, nhắn tin quảng cáo.

CCCD, sao kê, giấy tờ nhà đất

Ảnh thẻ căn cước, tài khoản và lịch sử giao dịch ngân hàng đều nằm trong danh mục dữ liệu nhạy cảm (Nghị định 356/2025/NĐ-CP, Điều 4). Khi xin khách đồng ý xử lý loại dữ liệu này, phải báo khách đây là dữ liệu nhạy cảm (Điều 6 khoản 4). Không gửi vào nhóm Zalo đông người; lưu một chỗ có phân quyền; xoá khi giao dịch xong và hết thời hạn phải lưu. Chi tiết ở chụp CCCD của khách có vi phạm không.

Bạn cần làm gì

• Ngừng mua và dùng danh sách số điện thoại ngoài.
• Ghi rõ nguồn của từng khách trong phần mềm hoặc bảng tính.
• Ký thoả thuận về dữ liệu với cộng tác viên và sàn đối tác trước khi chia khách.
• Hỏi chủ nhà trước khi đăng số điện thoại, địa chỉ.
• Lập danh sách "không gọi" và tôn trọng nó.
• Đưa CCCD, sao kê ra khỏi nhóm chat; lưu có phân quyền, xoá đúng hạn.
• Khi nhân viên, cộng tác viên nghỉ, thu lại quyền vào dữ liệu khách.

Muốn biết nghĩa vụ ban đầu của sàn (hồ sơ, nhân sự bảo vệ dữ liệu), dùng kiểm tra nghĩa vụ. Phần nhân viên nghỉ việc xem nhân viên nghỉ việc mang theo dữ liệu khách hàng.

Căn cứ pháp lý

• Luật Bảo vệ dữ liệu cá nhân số 91/2025/QH15: Điều 7, 9, 28.
• Nghị định 356/2025/NĐ-CP: Điều 3, 4, 5, 6, 7.
• Nghị định 330/2026/NĐ-CP: Điều 7, Điều 53: toàn văn trên Công báo.

Bài viết để cung cấp thông tin, không thay cho tư vấn pháp lý cho trường hợp cụ thể.